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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：698 萬
- 參考單價：39.88 萬/坪
- 地址：
新竹市
東區
勝利路
地圖
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- 社區：綠園華廈
- 格局： 1房(室) 1廳 1衛
- 總坪數：17.502 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：9.287 坪
- 附屬建物面積：1.942 坪
- 共同使用：6.273 坪
- 樓別/樓高： 7樓 / 10樓
- 屋齡：80 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 套房
- 電梯：有
詳細資訊
管理方式：管理員(警衛)
管理費：876 元/月
鄰近學校：東門國小、建華國中
鄰近公園：護城河公園
生活機能：全家便利商店、7-11便利商店
附近交通：新竹火車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
管理費：876 元/月
鄰近學校：東門國小、建華國中
鄰近公園：護城河公園
生活機能：全家便利商店、7-11便利商店
附近交通：新竹火車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
買房者角度分析報告
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 總價親民：698 萬的總價在竹市東區屬於入門級價格，降低置業門檻。 2. 地段優越：鄰近新竹火車站及護城河公園，交通與休憩機能皆為核心優勢。 3. 室內狀態佳：已進行全新整修，水電管線更新，入住後無需額外投入維修成本。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡極高：80 年屋齡將大幅影響銀行核貸成數與利率，購屋者需準備更高頭期款。 2. 空間較小：17.5 坪的單層房舍適合單身或小家庭，對於未來擴充需求有限。 3. 樓層高度：10 樓高層的 7 樓，若無電梯可能對搬運或日常通勤造成不便。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 租金收益穩定：位於東區交通樞紐與公園旁，承租需求通常較強。 2. 都市更新潛力：鄰近火車站老舊區域若有都更規劃，可能帶來資產增值空間。 3. 學區資源：鄰近東門國小與建華國中，若為子女就學考量亦有地理優勢。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 銀行貸款風險：超高齡建物極易遭遇銀行拒貸或縮短貸款年限，影響購屋資金調度。 2. 轉手流動性：因屋齡過長，未來賣給需依賴銀行貸款的買方時，可能會縮減接盤客群。 3. 社區維護隱憂：高樓層老舊社區可能面臨公共設施老化問題，長期維修基金負擔需留意。 |
2. 物件評論
購買建議：適合「現金購屋者」或「純投資客」，不推薦依賴高額房貸的自住新手。
此物件的最大亮點在於「地段」與「室內品質」。新竹東區勝利路生活機能完善，且鄰近火車站與護城河公園，對於通勤族而言便利度極高。加上室內已全新整修，買入後即可立即入住或出租，省去了裝修的時間與精力成本。
然而，80 年屋齡是此物件最大的隱憂。在現行銀行作業規範下，高齡建物通常難以核貸高額款項，購屋者若無法自行承擔較高比例的首付款項，購買難度極大。此外，對於未來轉售，老舊建築的流通性可能不如新大樓來得強勁。
若您擁有充足的資金或打算作為長期收租資產，此物件因單價與地段優勢仍具備投資價值；但若依賴銀行贷款且計畫长期自住，建議謹慎評估銀行的核貸結果後再做決定。
問與答
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